广州康达信(物管新赛道：把握时代红利，城市服务是门好生意)

Posted 2023-05-25

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广州康达信(物管新赛道：把握时代红利，城市服务是门好生意)

导读

截至2022年4月6日，53家物企先后发布2021年度业绩报告，从中不难发现作为新型城镇化建设、城市精细化管理重要支撑力量的城市服务领域热度持续提升、发展潜力巨大，俨然成为行业新赛道、新风口，促使越来越多物企争相涌入，并推出独立的城市服务品牌和产品体系，如万物云的“万物云城”品牌、“百城千街”计划、“云城队长”产品体系，碧桂园服务的“城市共生计划2.0”，保利物业的“镇兴中国”品牌、“543公共服务“产品体系等。

城市服务兴起背景

城市服务的兴起是物企主动拓展业务边界、努力开拓全新赛道的结果，也是政府需求与企业能力匹配的结果。

在新型城镇化建设以及“放管服”改革深入推进背景下，时代对城市治理提出了更加精细化、专业化、智能化的要求，而过往城市治理水平和城市发展严重不平衡、存在着诸多弊端：城市治理涉及多个条线、多个部门，存在条块分割问题，不能明确划分治理责任，带来条块分散、专业缺失、效率不足、成本难控等问题，政府亟需引入专业化、一体化的服务商破除弊端，提升城市治理能力。

物业服务内容与城市治理需求有多方面重合，物企能够依托现有业务基础进行延伸，提供一体化的城市服务解决方案，具有天然的业务优势，因此进军城市服务、盘活城市空间资源，成为时代发展红利下的物企战略首选。

城市服务市场前景

城市服务主要包括城市空间管理、城市公共服务、城市资产运营等内容，保守估计至2025年市场空间将达到10132亿元，万亿级蓝海市场加速扩容。

（1）城市服务业务内涵

城市服务是以政府采购、公私合营、混合改制为交易形式，以公共服务为载体，以城市空间运营、产业支持发展、社区民生服务为主要领域，通过数字化赋能、智慧化手段，实现规模化、一体化运营，面向城市属地政府、企业、居民提供综合服务的集合总称，其本质是将城市公共空间和资源作为一个整体由物企进行统筹管理，并不仅仅只是市政环卫服务，它是包括了市政园林、环境卫生、城管巡查、治安巡查、矛盾化解、突发状况处理、后勤服务、停车资源运营、产城运营等全场景的城市运营解决方案。

现阶段探索布局城市服务的物企中，大多聚焦市政环卫、市政管养、绿化养护等局部领域，相比广阔的城市服务瀚海而言仅属冰山一角，未来仍有庞大的业务场景有待探索。

（2）城市服务市场容量

根据测算，2021年物业参与城市服务的市场容量约为4152亿元，保守估计至2025年将上升至10132亿元。市场空间预测如下：

1）根据2020年全国城乡社区服务事务财政支出预算达到26212亿元，参照2015年至2020年全国城乡社区服务支出预算额复合同比增长13.2%，我们保守假设2021年至2025年全国城乡社区服务支出预算额年均复合同比增长10%，则测算2025年全国城乡社区服务支出约为42215亿元。

2）2020年全国物管对城乡社区服务事务的渗透率约为20%，考虑到城市空间服务市场需求不断释放，我们假设物管渗透率逐年提升至2025年的40%，则测算2025年物业参与城乡社区服务的潜在市场容量约为16886亿元。

3）参照万科珠海横琴“物业城市”项目经验，合同金额占据横琴新区城乡社区服务事务支出金额（剔除公共设施）的78%，随着企业与政府合作深度的增加，政府对企业信任度提升、服务内容叠加，单个项目年化合同金额有望逐步扩大，在此我们保守假设物企城市服务项目合同额平均占据区域城乡社区服务事务支出金额的60%，则测算2025年全国城市服务市场容量约为10132亿元。

城市服务领域具有庞大且持续扩容的市场空间，能够满足规模增长、密度提升诉求，是物管公司快速提升业务规模、项目密度的重要手段，有利于发挥规模效应和增值服务的开展，是一门值得期待的好生意。

城市服务发展动态

目前城市服务处于发展初期，市场集中度较低、竞争格局分散，业务模式仍在探索，属于蓝海市场，业内物企迎来绝佳的布局机遇。

（1）头部物企加速圈地

头部物企基于自身的资源、品牌、经验优势，正在加大布局、扩大版图，继续位居行业前列，如万物云、碧桂园服务、保利物业、招商积余等，项目拓展速度加快，规模上更进一步，业务品牌、产品体系相继推出，但具体布局也存在一定差异。

碧桂园服务：2015年通过进驻陕西韩城率先试水城市服务，2018年发布“城市共生计划”。地域上侧重三四线城市，与母公司布局相仿，空间布局较为分散，呈机会型拓展特征。在历经10余个城市探索后，选择重点聚焦市政、空间运营、产业园区、校园、医院等核心业态，以市政环卫为切入点，进而提供市政服务智慧运营、城市治理精细服务、老旧小区长效管理、城市公共资源及资产经营、社区治理等现代化全场景城市运营数字化解决方案，制定服务城市（To G）、运营城市（To B）、经营城市（To C）等“三步走”路径。

保利物业：2016 年以助力乡村振兴为突破口，将城镇公共服务管理作为起点，从长三角特色乡镇起步，探索景区治理、城镇全域化治理模式，并于2019 年推出 “镇兴中国”品牌，从公共物业服务、城镇公共服务两方面发力，先后推出“5M+ 7M+XM”服务模式、“543”公共服务产品体系，并延伸城市服务产业链，组建环卫合资公司，建设公共服务智慧化管理平台，试点探索老旧小区改造管理长效解决方案，形成相对成熟的品牌和模式。在经历多项目探索后，逐步走出长三角，拓展至重庆、辽宁、山东特色乡镇，亦在河南洛阳落子，同时重点聚焦城镇景区、学校、轨道交通、城镇全域等业态，从市貌协管、环卫保洁、垃圾清运等传统市政服务切入，目前实现公共物业服务、城镇公共服务重大突破。

万物云：2018年从珠海横琴新区落地首个“物业城市”服务项目介入，形成可复制的“物业城市”模式，并于2020年推出“万物云城”子品牌，提出“城市空间整合服务（USIS）”的新型空间管理模式及产品体系。重点面向一二线城市新区，涵盖市政、站城一体化、产业新城、住宅等多业态在内的城市复合空间，通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式，以数字化、机械化、专业化的运营手段统筹城市空间管理、资源管理、公共服务、物业服务、经营业务和综合管廊运维，打造新型智慧城市治理的全场景“新生态圈”，同时探索开展生态环境、交通枢纽、公园管理等领域专项服务。

招商积余：2018年开始探索涉足城市服务领域，2019年招商物业在海南三亚崖州湾科技城试点首个城市服务项目，2020年旗下中航物业获取青岛市即墨经济开发区城市空间物业综合服务项目，自此实现招商物业、中海物业双品牌驱动城市服务拓展，地域选择呈机会型拓展特征，主要侧重城市新区，涵盖市政、住宅、写字楼、博物馆、广场、公园、会展中心、产业促进中心、体育生态公园、港口等业态类型，服务内容包括城市物业服务、区域运营服务两部分，如市政管理（市政环卫/垃圾清运/园林绿化/设施管理）、社区政务、综合保障（政府接待服务/便民服务车）、应急响应（道路清淤/电缆抢修）等，并形成“345”城市服务模式。

（2）上市物企争相涌入

其它上市物企也普遍看好即将爆发的城市服务市场需求，纷纷涌入新赛道、抢抓新风口，如雅生活服务、世茂服务、南都物业、弘阳服务等，寻求业态突破，从社区空间延伸到广阔的城市空间。

城市服务市场空间不断释放、竞争格局未定，物企迎来涌入抢滩的发展机遇，随着不断拓展和探索，城市服务正在成为越来越多上市物企的重要业务板块。

城市服务拓展路径

目前城市服务处于起步探索阶段，各路物企在具体的拓展路径存在差异，主要包括综合委托、单项委托两类入局方式，以及合资合作、战略合作、公开竞标、投资收购等四类拓展渠道，物企应结合自身情况择优选择最适配的拓展路径。

（1）城市服务切入方式

从近年来物企进军城市服务领域的布局来看，主要可分为综合委托、单项委托两类入局方式。

综合委托入局（总包-分包）：物企凭借自身强劲的综合实力，以总包商角色，承接政府通过市场化机制所整体委托的多条线、多场景各项业务，由物企进行统筹运营管理，进而物企可选择自建能力或专业分包形式整合服务资源。以万物云珠海横琴“物业城市”项目为例，通过与当地国资成立合资公司，成为市政业务的总包方，统筹城市空间管理、资源管理、公共服务、物业服务、经营业务和综合管廊运维，再将大量业务分包给专业供应商，共同参与城市公共空间治理。

单项委托入局（分包-总包）：物企凭借自身特色的专项服务模块，以分包商或专项供应商角色，通过单项模块优先切入市政环卫、绿化养护等低阶领域，并逐步向其他更高阶、多场景进行渗透。以碧桂园服务为例，选择环卫服务作为切入点，首先介入一个城市的市场环卫、园林绿化等业务，提供市政运维一体化服务；通过市政街道，串联起整座城市内的学校、医院、住宅、写字楼、机场、产业园、公众场馆等业态，为城市提供空间运营服务；进而完善城市配套服务设施，经营城市公共资产，导入区域产业资源等，实现内外部产业资源与生态圈体系流量变现，改善城市投资软环境。

现阶段业内承接的城市服务项目服务内容包括市政环卫、设施维护、秩序管理、空间管理、智慧服务等方方面面，其中市政环卫市场因规模大、门槛低、模式轻、格局分散等特点成为物企主要布局的细分领域。

城市服务涉及多场景、多业态等综合性管理，因此综合委托入局对物企综合能力提出更高要求、实现难度极大，往往仅适用于少数领先的头部物企；相较之下，通过单项模块（如市政环卫、绿化养护、老旧改造等）优先切入、然后伺机进行多场景渗透，则更具可行性，对中小物企尤为重要。

（2）城市服务拓展渠道

从物企城市服务布局路径来看，其拓展渠道主要可分为合资合作、战略合作、公开竞标、投资收购等四类。

第一类，合资合作：物企与城市政府有关部门或其当地国资企业合资成立城市管理平台公司，承接当地城市服务项目（股权结构可以相对灵活，如万物云通常选择国资控股，而碧桂园服务则多选择自身控股）。

第二类，战略合作：第一种情形是物企与城市政府管理部门或街道办事处签订委托协议，管理既定范围内的市政一体化业务或社区综合服务业务，如万物云在深圳坪山石井街道开展合作项目；第二种情形是物企与专项服务公司（如环卫企业）达成战略合作，联合获取城市服务项目。

第三类，公开竞标：凭借自身资质、实力，进行市场化投标获取项目，典型如央企性质的保利物业，主要依靠自身属地化资源优势获取城市服务项目。

第四类，投资收购：物企通过投资收购（收购对象包括专项服务公司，如环卫企业，以及拥有城市服务项目的物企），从而接管被收购方在管的城市服务项目。

不同拓展渠道并无优劣之分，亦并非适用所有企业，物企应根据自身资源实力择优选择：实力领先的头部物企普遍选择多渠道并举；一般中小物企可重点采用公开竞标、辅以投资并购进行突破，并在业务发展过程中积极挖掘合资合作、战略合作机会。

结束语

在城市精细化管理背景下，城市服务市场空间加速释放，物管行业拥有天然业务优势，迎来全新赛道发展机遇，业内物企应充分把握时代赋予的发展红利，尝试进一步打破业务边界、创新城市服务场景，全力开拓广阔的城市空间，抢占万亿级新蓝海。

但现阶段城市服务仍处于探索阶段，多场景、多业态催生更高的综合管理服务能力要求，物企应在匹配业务需求、创新服务场景、提升资质能力、优化资源整合、强化数字赋能、探索业务模式、打造特色品牌等方面加强打磨沉淀，并根据自身资源能力探索适配的切入方式、拓展渠道，聚力做好城市服务好生意！

作者 | 汤志涛

出品 | 康达信管理科技