平房二楼加彩钢房属于违建吗(房屋附有违建，法院如何判定？)

Posted 2023-05-25

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平房二楼加彩钢房属于违建吗(房屋附有违建，法院如何判定？)

一、案例要点

附有违法建筑的房屋买卖合同并不必然无效。房屋因附有违法建筑而无法过户是合同履行问题，但也并不会成为合同永久履行不能的障碍，若出卖人将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制，合同可继续履行。买受人在签约之前应对房屋权属、面积、户型等情况尽到审慎的注意义务，当买受人基于重大误解或受欺诈为由主张撤销合同时，法院会根据买受人的实际情况来认定能否撤销。

二、案情简介

案例1：违法建筑的违法性并不必然导致房屋买卖合同无效

2008 年10月7日，原、被告双方签订房屋买卖合同。合同签订当日，原告按约支付房款；

11月18日，上海市长宁区房屋土地管理局向上海市长宁区房地产交易中心发出通知单, 认定上述房屋附有违法建筑并结构相连，不予办理房地产转移以及抵押登记手续。

原告认为,双方签订的房屋买卖合同合法有效,但涉讼房屋上的违法建筑导致双方无法办理过户，原告遂诉至法院，要求被告拆除涉讼房屋上的违法建筑,办理过户手续，并承担逾期交房的违约责任；被告则认为其房屋存在违法建筑，双方所签合同应属无效。

法院认为：

1.虽然涉讼房屋被行政机关限制交易,买卖合同的履行可能存在障碍,但未办理物权登记,不影响合同效力,因此,不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。

2.被告即使未出售房屋,也应按照行政机关的要求进行整改,使房屋恢复至合法状态系被告应尽的行政法上的义务。行政机关撤销权利限制后,双方完成权利交付是可行的,买卖合同能够继续履行。

案例2：买受人基于重大误解撤销房屋买卖合同

2020年5月25日，原、被告双方签订房屋买卖合同；2020年6月11日，中介工作人员向原告发送房屋户型图，显示的是三层平面图；2020年6月26日，被告将户型图发给原告查看，并告知原告三楼是自己建造的，不在房产合同内；2020年7月6日，原告再次询问房屋细节，被告承诺房屋的一、二楼承重墙没有问题；2020年7月7日，原告以被告隐瞒房屋违建、承重墙拆改、漏水等重大影响房屋交易的事实，向被告发送合同解除通知书；2020年9月，当地城市管理局认为该房屋存在违建情况，向被告下发《整改意见书》；2020年11月，该地城市管理局出具《情况说明》，明确被告对存在的违法建筑已整改到位。

法院认为：

1.针对原告所提到的房屋存在违法建筑、承重墙改动等情况，被告已经完成整改，因此上述情形还不足以达到无法实现合同目的程度，原告据此解除合同并无法律依据。

2.本案原告直至2020年6月26日才实际看到正规的两层户型图，并被告知三楼的户型图是没有的，因为是自己建造的。

综合以上事实，原告对涉案房屋第三层建筑存在重大误解，涉案合同属于可撤销情形，因此，对原被告所签订的买卖合同予以撤销。

案例3：买方明知房屋内存在违法建筑，其主张撤销合同的诉求不能成立

2019年4月3日原、被告双方签订房屋买卖合同，依约履行付款、交房、过户等手续。2020年3月16日，该地城市管理行政执法局向原告送达《行政执法责令限期改正通知书》，此刻原告才得知被告在楼顶平台自行搭建的房屋属于违建房，将面临被拆除的后果。原告以被告存在欺诈、刻意隐瞒楼顶平台及彩钢房的真实属性及法律后果为由，诉至法院，请求撤销合同，并要求被告赔偿损失。

法院认为：本案中，原告作为完全民事行为能力人，在签订合同时都理应知晓自己所欲购买房屋的登记产权和位置状况。原告基于一般生活常识，完全可推断房屋楼顶存在的构筑物属于违章建筑。原告购买案涉房屋，理应对违建部分的相应法律后果及后期风险有所预见，该风险系行政执法机关将其查处、拆除的执法行为，属于行政机关职权范围，出卖方无法掌控。综上，原告主张案涉房屋买卖合同存在欺诈情形应予撤销没有事实依据，本院对该主张不予支持。

三、法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

《中华人民共和国民法典》第一百四十七条　

基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

《中华人民共和国民法典》第一百四十八条　

一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

《中华人民共和国民法典》第一百五十五条　

无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

四、法务分析

现实生活中，一些建筑在建造完成时为合法建筑，但在建筑存续期间，所有权人基于改善居住环境、卖予他人获利等其他原因，在合法建筑上改建、搭建、扩建结构，此时的房屋由合法部分和违法部分构成，行政机关将此类建筑认定为附有违法建筑并结构相连的房屋，进而限制交易（买卖双方无法办理过户登记）。

对于附有违法建筑的房屋买卖交易：

1. 合同并不必然无效

（1）违法建筑，是违反了公法范围内的《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律，会引起如拘留、罚款、限期拆除等对所有权进行限制的法律后果，但并未违反据以确认其所有权的民法规定。

（2）虽然《中华人民共和国民法典》第153条明确规定违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但该条款中的“强制性规定”是指对合同效力所作的强制性规定，而目前，我国并无具体的法律、法规规定“附有违法建筑的房屋不得进行买卖”。

因此，买卖双方不得依据该条款内容主张合同无效。

2. 合同并不当然符合法定解除条件

房屋因附有违法建筑而无法过户属于合同履行问题，但其并不会构成合同永久履行不能的障碍，行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为,履行法律手续。当出卖人将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制时，合同可以继续履行，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并在房屋恢复原状、消除行政限制后协助买受人完成过户手续。在此情况下，买方不得主张解除合同。

3. 买卖双方主张撤销合同需符合可撤销合同的要件

（1）在当事人订立附有违法建筑房屋的买卖合同前，买受人必然会查看登记薄，并实地查看房屋情况。由于在登记薄上仅体现合法建筑部分的权利状况，对于违法建筑的部分无法体现，在实地查看时买受人未认真区分是否存在违法搭建，出卖人也未明确告知这一事实，在此情况下，当事人可基于重大误解撤销合同。

（2）若买受人明知是违法建筑的前提下，还要签订房屋买卖合同，即应当预估到将来会产生不利后果，对相应风险应自行负担，这种情形下，买受人则不可依据重大误解或受欺诈主张撤销合同。