中国的 ”不动产登记制度”是外来的，其实中国千年前就有了

Posted 2022-12-29 不动产

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中国的 ”不动产登记制度”是外来的，其实中国千年前就有了

中国在民国时期继受西方法制，已经正式建立了「 ”不动产登记制度”。建国初期，我们也曾建立起了不动产登记制度，但是，随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，以至于，该制度在中国一度中断30多年。金庸的《碧血剑》里有这样一段画面：仙都派的闵子华很不服气刚刚走江湖的袁承志，竟然提出比武的无理要求，还不允许他拒绝，袁承志只好答应。双方的比武还存在赌注，就是对方的房子。如果，袁承志赢了，闵子华就得把自己在南京城内的一栋大房子送给他。赌注说好之后，他们的比武也得开始了。袁承志出身名门，他是明末将军袁崇焕的儿子，武艺高强，江湖中没有几人能够胜得过他。袁承志与闵子华过招，没到几回合袁承志就取胜了。没有办法，闵子华只能将南京的房产地契交出，垂头丧气得走了。以房产为赌注，似乎有些过头了，但是，对于富人来讲，这是比较常见的。只是，袁承志并没有跟闵子华办理过户手续，而仅仅是移交了一张房契。房契说到底，也就是一份合同，一份购房者签订的合同，上头写的是购房者的名字，且还是闵子华的名字。所以，这怎么能够证明他的房子已经转给袁承志了呢？这个证明不了，所以，袁承志应该跟他一起去南京的房管局办理手续，将房子过户到自己名下才行。其实，那时候并没有房管局，而买卖二手房，需要将房契进行过户，房契过户的办理单位在衙门。双方在达成购买意向后，重新拟定一份房契，然后，一起到衙门把契税给交了，衙门的县太爷就会在新的房契上面盖章，并撕下存根留在衙门，做好备案，这样就算完成了房子的过户。有人可能会说，这个契税可不可以不交？当然，这是不可能的。朝廷有明文规定，过户必须缴纳契税。其实，中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。唐代以后，中国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。那个时候的土地买卖，必须通过官府进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且，还要受到严厉的制裁。从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。从北宋开始，朝廷就一直在强调房屋过户缴纳契税的事情，后代朝廷也一直沿用这个制度。这个契税一直在变，最低的时候，是北宋仁宗时期的2%，最高的时候，是康熙皇帝时期的9%，再加上，其它的附加税，这个税收比例要占到购房款的16%。这是一笔很大的支出，就比如买一套100万的房子，光过户费就要16万。过户的税收如此之高，以至于，很多人都不想缴纳这次费用，一般都会选择不过户，仅仅是拿到房契而已。但是，这样必然会引来纠纷。如果卖家不认账，偏要买家归还房子，而买家这时候肯定没有证据来证明房子是自己的，那么，就只能去打官司了。历来官府都积极劝说买房子的人去官府办理过户手续，这样的话，不仅可以减少纠纷，还可以增加政府的税收，自然对政府有利。可是，即使办理了过户手续，在那个时候也不一定是安全的。古时候没有完善的档案存储管理，房契的存根管理十分混乱。衙门的县太爷每两三年就要换一次，如果，新上任的县太爷对前任的房契存根管理不上心，那么，很可能会导致房契存根丢失。这个还不算太坏的情况，如果，新业主再把房契搞丢，那真的就是没有证据了，根本无法证明这个房子是已经过户给你了。后面怎么判定房子的归属权呢？只能通过拳头来决定了。可以看看南宋时期的《明公书判清明集》和明代的《三言二拍》，就知道，因为房屋归属的事情而闹到衙门的事例有很多，把县太爷搞得烦不胜烦。这其中的原因，还是因为私下买卖比较混乱、产权不明比比皆是、衙门档案管理十分落后等等。封建势力倒台后，这个情况终于有了改观。民国时期，孙中山先生着手处理这个事情，毕竟，这个事情已经困扰我们上千年了。孙先生呼吁大家将自己的不动产来政府登记，以便政府监督及公证。各地响应孙先生的号召，纷纷在法院以下设立「 ”登记处”或「 ”登记局”，让房屋的业主主动去登记自己的房屋位置、房屋面积、房屋质量及房屋估值。之后，政府按照先登记，后公示的方式，确认房屋没有纠纷的情况后就登记备案，并给业主发放不动产证明。在1925年4月，北京审判厅在城内粘贴关于不动产登记的告示，告示是使用通俗的白话文写的，能够让大家看到新时代的气息：「 ”本登记厅从民国十一年九月一日开始登记北京城内的房屋，北京的房屋从庚子年间就变得混乱，政府受理的补证、失窃的案件数不胜数。而一旦到政府登记了，就可以确认下来，就不会出现纠纷了。登记以后，如果家里的房契丢失、被盗，再也不怕自己的房屋会没有归属，只需要到政府查询即可。从今年四月一日开始，土地房屋每登记价值一千元，只需要缴纳一元。” 这份官府的公告，向大众明确的说明了登记房产的好处，也公布了新的税收标准：房屋每价值一千大洋，只缴纳一块大洋。现在的收费率只有千分之一，相比之前最低的百分之二还要低很多。那么，官府又是怎么确认房屋价值的呢？官府的做法很简单，自己并不去侦查，而且，是靠百姓自己说明，他们说自己的房屋值多少就登记多少钱。但是，这样的话会不会有人钻空子，故意将自己的房屋价值报低，就可以少缴纳税收了。这是不可以的，因为，官府还有一条规定，一旦业主报的房屋价值低于市场价被发现，政府就可以立即以业主所报的价格将房屋收购，这样的话业主就会吃亏。所以，不要去试着耍聪明，别人总有办法对付你的。参考资料：【《中国不动产登记的历史演变》、《名公书判清明集》《三言二拍》】