三四线楼市出现 ”内伤”, ”食之无味,弃之可惜”,房产不再保值

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三四线楼市出现 ”内伤”, ”食之无味,弃之可惜”,房产不再保值

先讲个典故,曹操打仗时进退不得,给士兵说巡逻的口令是「 ”鸡肋”,这句话传到谋士耳朵里,便猜到了曹操的心思,鸡肋这个东西,「 ”食之无味,弃之可惜”,早晚都得退兵。 当然,后来的结局大家都知道了,这位谋士叫杨修,曹操早就看他不顺眼,借此机会将他正法了。 抛开历史不谈,我们平时生活中的诸多遭遇,其实就像鸡肋一样,无意义的社交和饭局,熬夜一直把玩的手机,当一天和尚撞一天钟的工作,包括现在的楼市,也是如此。 比如三四线楼市,论起重要的程度,可以算做是房地产的「 ”定海神针”,有经济学家称中小城市的房地产占全国体量的70%以上。 说不重要,也不难理解,举个例子,今年的楼市「 ”小阳春”,就没有三四线楼市什么事,我们只看到那些一二线城市在表演,却鲜有三四线城市量价齐升的。 数据显示,一季度全国300个城市各类用地成交3.8亿平方米,同比下降14.3%。其中,三四线城市成交8089万平方米,同比下降25.8%,降幅在各线城市中最大。 看来,三四线楼市的处境挺尴尬,称得上是「 ”食之无味,弃之可惜”了。 为什么过去几年大热的中小城市,突然间进退不得了呢? 答案是:得了「 ”内伤”。这个「 ”内伤”的名字叫棚改。 棚改对楼市的刺激作用不言而喻,社科院专家尹中立指出,在2017和2018年,每年新增的棚户区改造的计划都是600万套,接近50%的货币化安置比例,就意味着每年会新增300多万套新增的住房需求。 但2019年棚改总量只有285万套,同比跌幅达50%,与此同时,货币化安置的比例也降到了30%以下,这就意味着,以前拿着拆迁款扫楼的土豪们,以后不会再出现了,三四线楼市上涨的最大动力,也就此消失。 大家都知道,外伤最容易医治,内伤却不容易好,所谓「 ”伤筋动骨一百天”,一旦楼市内在运行逻辑出现问题,必然会影响未来的形势。 棚改就是这样的道理,对三四线楼市而言,不但是购买力缺失的问题,房子甚至都有可能不再保值。 以前人们买房的口号是「 ”用房子来保值增值”,西南财大去年曾经发布报告,报告显示,从全国城镇家庭新购房的目的来看,投资性需求占了58.2%,改善型需求占了26.7%,而第一次购房的真刚需仅仅只占到15.1%,这说明以前大部分人买房都是冲着保值来的。 但是,以后的形势将大相径庭。房企和购房者,都在逐步远离三四线,今年前四个月,房企拿地面积降低33%,土地出让金却达到了1.7万亿,面积降了总额没降,这只能说明三四线的吸引力在下降。 保值的前提,必然是建立在「 ”供不应求”的前提,但现在很多中小城市连2016、2017年拿地的众多项目还没消化,人口流出之势却有增无减,加上老龄化来临、居民杠杆率居高不下,又有谁能啃的下这块「 ”鸡肋”?

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