知识大全成立业主委员会物业公司不配合怎么办

Posted 2022-07-27 物业

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成立业主委员会物业公司不配合怎么办

法律手段

成立业主委员会，开发商不配合，怎么办？

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为什么物业公司和业主委员会都害怕成立业主代表大会？

首先，就初步观察到的情况来看，你们太阳城目前的情况跟2004年我所在的卧龙小区成立业主委员会的情况很相似，当时那里也是一些退休老人在张罗成立业主委员会，费了多半年的劲成立起来了，大家当然兴高采烈，当选了业主委员会主任的那位姓方的老业主更是豪情万丈，夸下海口说要在三年里搞成世界一流的小区，可是结果呢，才几个月大家就开始泄气了，发现自己选举了一个极其刚愎自用的老头当了业主委员会主任，被他闹的一塌糊涂，绝大部分委员都回家不来了，结果几年里什么事也没给大家办成，大家也都再也不搭理这个整天打着业主委员会主任旗号到处跑的老头了。也许你们会说，这怎么跟我们太阳城现在的情况相似呢？先别急，我是先把结果摆出来，再来说明其原因，你们就可以看看是不是会有相似结果了。当时那个方老业主组织操纵了一个筹备组，人员构成情况我看就跟你们太阳城的筹备组差不多，大都是来自政府和国有大企业以及大事业单位的退休老人，文化层次也都不算低，热情也都很高，就连起草的管理规约和议事规则都差不多一样，而且也都是筹备组成员自己把自己搞成业主委员会的候选人而引起大家反感。最重要的，有一点特别相似，就是你们这里的筹备组跟七年前卧龙小区那里的筹备组一样，都是反对成立业主代表大会的。当时我在那里跟筹备组建议成立业主代表大会的时候就遭到筹备组和候选人的强烈攻击，现在我看你曲先生不是也因为建议成立业主代表大会而被一个候选人痛骂了吗？看起来好象只有他一个人在痛骂你，但是大家显然可以发现，筹备组和候选人从来都不理睬你对业主代表大会的宣传，这不是反映了他们也是很害怕成立业主代表大会的吗？而且，他们还没有对你群起而攻击，我估计是你还没有到他们的会场当面去提议，如果你去的话，恐怕也免不了狗血喷头的吧？天歌一曲：很有可能，所以我也不去他们那里参和，我跟林老师请教得比较多，听林老师介绍了许多小区成立业主委员会失败的案例，所以也就不相信他们能够成立起来业主委员会。特别是听您刚才讲的，好象我们太阳城这次搞成立业主委员会的这些人的水平还停留在别的小区2004年的水平上？那不是太可悲了吗？林一海：可以这么说吧，实际上这也是这十多年来业主自治过程里的一种有普遍性的现象，就是后面的小区里成立业主委员会的时候一再重复前面那些小区里发生的错误，甚至隔了很多年还发生几乎一模一样的错误，这看起来是很奇怪的现象，好象真象过去毛泽东先生说的那样，人比猪笨，猪碰了南墙还知道回头，人碰了南墙却不知道回头。老黄：恕我无礼，插一句，我觉得林老师所言不妥，如果是同一个人前后犯同样的错误，那还可以那样说，可是小区之间是没什么来往的，别的小区发生了什么错误，这个小区的业主就不大知道，所以犯同样的错误并不奇怪，所以我建议不要用人比猪笨的比喻。林一海：那我们就来讨论一下这个问题，首先，也许就象您说的那样，你们在这个小区，不大容易了解到其他小区发生的事情，所以看来你们确实不了解，即使是在同一个小区，也经常发生前后犯同样错误的事情，甚至是同一些人在犯同样的错误，譬如有个叫朝阳园的小区，第一次成立了业主委员会，但是后来大家发现业主委员会主任实际不是为业主办事的，于是在业主委员会期满以后大家就对选举业主委员会没兴趣了，业主委员会自然就没了，等到过了三年才好不容易又选举出来了业主委员会，可是后来同样发现这第二届业主委员会也并不能为业主办事，所以到了他们又期满了，大家又都不愿意再选举业主委员会了，这不是在重蹈覆辙吗？大家想想，为什么会有重蹈覆辙这个成语流传下来呢？不就是总是发生同一些人做同样错误的事情吗？这样的案例是很多的，很多小区都发生过多次成立业主委员会又多次被业主鄙弃的情形。前面介绍的卧龙小区也是这样，2004年就是第二次成立业主委员会，在此几年以前就成立过第一届业主委员会，什么事也没做，没给业主汇报过一次工作，以致于很多年里很多业主都不知道成立过业主委员会。老陈：听林老师的意思，我们太阳城这次成立起来的业主委员会也有可能跟那些小区的业主委员会一样要几起几落啦？林一海：业主自治事业在中国才刚刚开头，虽然有十几年了，但是还处于初步阶段，几起几落是很正常的，但是就你们太阳城现在的情况来看，恐怕还不是成立起来业主委员会再倒掉的问题，而是很可能成立不起来的问题，因为你们这里的条件比起别的小区更差一些，当然不是指硬件条件，而是说社会条件，一来太大而入住率很低，找人更困难，二来恰恰是硬件条件相当好，油水当然也大，所以各个方面都不希望业主委员会成立起来。当然，最困难的地方还不在这里，这些都不过是外因，而决定因素是内因，就是业主方面能不能成熟起来的问题。如果承认这一点的话，我前面提到，这里的筹备组和许多志愿者还在重复七年前别的小区业主犯过的错误，而且几乎一模一样，一点进步都没有，显然在成熟程度方面是很欠缺的。天歌一曲：确实，我就很纳闷，为什么那么多小区按照市政府的指导规则去成立业主委员会都一再失败，而我们这里的筹备组还要按照那个指导规则去做呢？难道他们真的不知道很多别的小区成立业主委员会失败的事情？老陈：照你说，不按照市政府的指导规则去做能行吗？你另搞一套，也许能成立起来，可是政府不批准，不也是白搭吗？林一海：所以，什么叫成熟？就是遇到问题有独立思考的能力，并且能够拿出来解决的办法，这里先不讲大道理，举一个很实际的例子：早在六年前，北京一个叫上地西里的小区就没有按照市政府的指导规则去建立什么业主大会和业主委员会这样的体制，而是建立了业主代表大会、业主委员会和业主监事会这样三权分立的业主自治组织体制，都发展六年多了，有什么不可以呢？当然，你们可能会说，那里的街道办事处批准了，所以存在和发展了六年，可是如果我们太阳城所在的地方政府不批准怎么办呢？不是白成立了吗？老黄；是啊，这难道不是要考虑的问题吗？林一海：其实，真正的问题并不在这里，而是你们的筹备组压根就不希望成立业主代表大会，如果有这个愿望的话，那可以事先去跟相关政府部门沟通交流一下，可是你们的筹备组有这样的心思吗？至少从我在你们论坛上看到的筹备组《工作通报》里是看不出来的。天歌一曲：他们根本就没那个心思，要是有的话，我都在论坛上宣传业主代表大会好长时间了，筹备组的人为什么还装着没看见呢？为什么不找我来了解一下呢？林一海：这是不奇怪的，几乎所有小区的筹备组都反对成立业主代表大会，难道业主代表大会就那样不好？当然不是，我发现之所以各个小区的筹备组都反对成立业主代表大会，那是因为他们筹备组成员大都是想进入业主委员会的，当然要坚决反对，但是他们不懂得的是，你一反对，大家很自然就知道你们是害怕监督的，就是当选了，也会很快被广大业主鄙弃。而且不仅以后在本小区很难再成立业主委员会了，还对其他小区产生了恶劣影响，譬如就象刚才老陈说的，太阳城很多业主就不打算参加投票，说谁当选都不会有好事。而五年前还不是这样，许多小区里只要有所谓“积极业主”出面组织，大家就会积极投票选举那些“积极业主”，我前面提到的卧龙小区的方老头就是那样当选的，得票率很高呢，接近百分之百了，但是他很快暴露了，大家也都泄气了，不仅业主委员会垮台了，后来居民委员会再出面号召重新成立业主委员会的时候，全小区一千四百多户业主里居然一个响应的都没有。老陈；林先生的意思是业主委员会之所以很难成立，主要是由于那些害怕成立业主代表大会的少数投机分子造成的？林一海：十多年来的事实就是这样嘛，本来大家作为业主都是希望有自己的组织的，但是就是这些投机分子，我称呼他们是投机业主，一次又一次的败坏和涣散业主自治的热情，去年媒体公布了一个业主民意调查，参加调查的大部分业主表示对业主委员会不信任，对成立业主委员会也不报什么希望。我看你们太阳城现在的情形就是这样，所以我估计这次很难把业主委员会成立起来，即使勉强成立起来了，也不会坚持多长时间就倒掉，这比成立起来的效果还要坏，因为那样的话，对业主自治热情的涣散作用更大，很可能很多年都无法再组织筹备组了。老陈：要这么说呢，这次成立不起来还好一些喽。那我想请教一下林先生，如果下一次我们再组织筹备组的话，怎么样做才可以成立起来广大业主信得过的业主委员会呢？林一海：首先不要急于求成，先让这次风波过去，大概需要一两年时间，趁这个时间先联络五位到十位积极业主，干什么呢？一方面考察别的小区成立业主委员会的经验和教训，另一方面要认真学习业主自治的理论。前一方面大家可能比较容易接受，后一方面，也就是理论学习，大家恐怕就不容易重视了，这是各个小区积极业主的通病，大家要承认，你们的对手，不论是物业公司方面还是居民委员会方面，他们做事都是有深厚的理论为基础的，而业主方面呢，不仅不重视理论，相反还自觉不自觉地按照人家的理论来做事，怎么会不一再失败呢？天歌一曲：这里我插几句吧。一年多以前我听林先生讲到这个问题的时候确实是很震惊的，他举了历史上农民起义的例子，说为什么两千多年里农民不知道起义了多少次，每次都是血流成河的呀，按说教训应该很深刻，经验也应该很丰富了吧，可是为什么始终就是不能成功呢？就是因为没有自己的理论，总是按照对手地主阶级的理论来反抗地主，当然就不会成功，只能是张地主换成李地主，起义领袖成为新的地主，这些道理我们在上学的时候也都在政治课堂上学过，但是我跟大家一样，也从来没想到原来我们业主就一直是按照物业公司炮制的理论来维权的，所以往往连业主委员会都很难成立，成立了也长不了，不仅不给业主办事，往往还给业主造成“二次伤害”。老黄：就是您给我们介绍的“普遍参与论” 吗？您不是说这是林先生给揭露出来的吗？现在既然林先生就在这里，就请您给我们讲讲“普遍参与论”是怎么回事儿，好吗？林一海：“普遍参与论”是业主自治的要害问题，弄明白了这个问题，事情就会迎刃而解了。什么叫“普遍参与论”呢？就是鼓吹有事大家一起来做，只有大家一起来参与才合法，不能推选代表来代替大家做决定，否则就是剥夺了大多数人的表决权利。鼓吹“普遍参与论”的人往往拿选举业主委员会来举例子，说如果成立了业主代表大会，让业主代表大会来推选业主委员会，那不是剥夺了我们广大业主选举业主委员会的权利了吗？你业主代表大会选举出来坏人进入业主委员会，那我们广大业主不就没办法了吗？这是一个很能迷惑人的邪门理论，之所以邪门，就是鼓吹“普遍参与论”的人自己就是剥夺广大业主参与发言的权利的，譬如他们说要开业主大会，他们自己可以自己决定把他们的意见通过提案的方式提交给了全体业主表决，可是对业主提出的意见，他们会去提交给全体业主讨论吗？把业主的意见往抽屉里一扔，其他业主可能永远都不会知道，不是赤裸裸地剥夺广大业主参与业主大会表达意见的权利吗？在他们看来，业主只有向筹备组或者业主委员会反映意见的义务，却没有向全体业主表达意见的权利，这些口口声声要为业主维权的筹备组或者业主委员会维护过业主的表达权利吗？所以他们鼓吹的“普遍参与论”是让业主普遍参与尽义务，而不是普遍参与行使权利。老陈：林先生是不是书生气太重了，你说的那样是做不到的嘛，这么多业主，只要有人提点意见或者建议什么的，筹备组或者业主委员会就都得给印刷出来发给大家，或者给帖出来，光是时间上都做不到，还不要说花多少钱了，怎么可能呢？林一海：这您就说对了，根本做不到，说明“普遍参与论”是很荒唐的，也是很恶劣的，只能保证筹备组或者业主委员会随意表达的权利，而剥夺大家自由表达的权利，因为看来你也可以随便说什么，但是人家不给你传达给全体业主，说了也是白说，目的就是告诉你以后就别说了，我们业主委员会叫你干啥就干啥。天歌一曲：我来说得具体一点，如果我去跟筹备组提个关于成立业主代表大会的提案，筹备组肯定不会提交给全体业主来表决，而他们几个人在一起一嘀咕就可以决定向全体业主提交一个不允许推选代表进行决策的议事规则，他们很清楚，如果把我的提案跟他们的草案一并提交给业主大会的话，大多数业主肯定会赞成我的提案，所以他们是绝对不会提交的，反而要借口我的提案不代表大多数业主的意见而拒绝接受。老陈：我刚才已经说了，不可能任何人的提案都拿来表决，是做不到的，所以规则里规定要有百分之二十业主的联名嘛。天歌一曲：那为什么筹备组织提交表决的管理规约和议事规则还有选举办法就没有找百分之二十业主联名呢？说明他们很清楚所谓百分之二十业主联名的规定本身就是剥夺业主参与的权利呀。林一海：其实，本来问题并不难解决，甚至很容易解决，让各个楼推选自己的代表组成业主代表大会来讨论和表决各项议案，各个楼的业主有什么意见都反映给本楼的代表，由代表整理成提案提交到业主代表大会上来讨论决定，不是很容易的事情吗？为什么非要鼓吹“普遍参与论”呢？不就是害怕业主来参与嘛。谁都知道，如果有了业主代表大会来决策，那谁要想收买控制业主委员会就基本上不可能了，而且业主就可以通过业主代表大会来及时有效地选聘物业公司了，所以物业公司方面和想进业主委员会的投机业主们当然要互相配合拼命鼓吹“普遍参与论”指导下的业主大会制度了嘛。老黄；但是，如果有业主要问，业主代表大会就直接决定了，那我们普通业主不是就不能参加业主委员会的选举了，不还是剥夺了我们大家选举业主委员会的权利了吗？林一海：所以我前面说要认真学习业主自治的相关理论嘛，是不是剥夺了普通业主的权利，不能凭感觉，要在理论上进行认识和说明。我来举个例子，国家有个“义务教育法”，规定家长必须把适龄儿童送到国家认可的学校去接受文化教育，如果你家长不送自己的孩子去学校，说留在家里由自己来教育自己的孩子，那就是违法的，你能说国家的法律剥夺了你教育自己孩子的权利吗？如果这个例子还有点绕弯的话，那我就举我在别的小区经常讲的警察抓歹徒的例子：一个歹徒控制了一个人质，拿刀搁在人质的脖子上，你普通百姓能够根据自己有同歹徒斗争的权利就自己冲上去解救人质吗？如果警察拦着你不让你上去，你能说警察剥夺了你同歹徒斗争的权利吗？老黄：那怎么能这样说呢？一般人没有那个本事，当然不能随便上去，否则把歹徒弄急了把人质杀了，你能负得了这个责任吗？林一海；对，就是这个道理，一般老百姓当然有同歹徒斗争的权利，但是你必须把这个权利让渡给警察，由警察代表大家来抓歹徒，这叫社会分工规律，如果老百姓都拒绝让渡这个权利，那我们社会就没有警察这个职业了，情况会怎么样，是歹徒高兴还是老百姓高兴？业主自治问题也是这样，物业管理也是需要专业知识的，一般业主是不具备的，况且也没那个时间和精力，当然也就需要让渡给代表来代为决策，这也是社会分工规律的要求，不遵从这个规律，受苦的当然就是我们广大业主了，十年来在许多小区发生的事情不是一再证明了这一点吗？。“普遍参与论”不就是反对社会分工规律的吗？所谓业主大会，看起来是让全体业主表决，实际上是为了淹掉有专业知识能说到要害的业主意见，以便物业公司操控投机业主通过业主委员会提出坑害业主利益的议案顺利通过。当然，所谓业主大会的目的更多的还是让广大业主“一鼓作气、再而衰、三而竭”，使得大多数业主以后再也不想关心和参与业主自治事业了，具体就表现为业主委员会成立不起来，成立起来也长不了，就算能长期存在也只能成为物业公司的帮凶，所谓为虎作伥就是这个意思。所以，我们业主要清楚的是：成立业主代表大会对于监督业主委员会和及时选聘物业公司是有利呢还是不利呢？或者可以这样想，物业公司和业主委员会是喜欢业主代表大会呢还是害怕有业主代表大会呢？

物业不配合业主委员会的工作，不提供办公用房

概念不对，办公用房不可能物业提供。物业管理公司一般不拥有所管理物业的产权。其办公用房一般是租的。业主委员会也可以租用。既然成立业委会，如果物业公司不配合，可以在合同期满后，重新选择新的管理公司。

业主要成立业主委员会，社区不同意怎么办

业主要成立业主委员会，社区不同意也可以正常成立，因为成立业主委员会无需经过社区批准。
《物业管理条例》：
第十一条下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主未缴清前期物业费，成立业主委员会后能否直接罢免前期物业公司？

首先要确定业委会成员是否都具有担当成员的资格，条例里有一条很重要的就是：要积极支持物业工作的，换句话说就是按时交物业费的
业主未缴清前期物业费和罢免物业公司都可以在业主大会上好好谈谈，但业主在没有正当理由时无权不交物业费物业公司也无权因业主欠交物业费而拒绝退出小区

珠海市某小区未成立业主委员会如何与物业公司续签合同

你介绍的情况不尽详细，我有些不解。
一、物业公司如果与小区签订物业管理服务合同只能跟前期开发商签订《前期物业委托服务合同》或与业主委员会签订正式的《委托服务合同》。
二、前期物业服务合同的期限就是到小区成立了业主委员会为止，并与业主委员会签订正式的物业服务合同。
既然，你小区没有业主委员会，那么合同为什么要到期那？确实不解。
另外，如果所谓的继续签订合同，应该就是新物业公司与开发商签订《前期物业委托服务合同》，而不是与小区签订。

成立业主委员会，物业可以动用维修基金吗

这你直接到房管局街道办反应情况就是了但是物业要动用这维修基金一般的是先和这2个部门申请了他们批准了才可以从银行取钱出来的不是物业想用就用的

业主委员会成立后物业公司多长时间退出小区

业委会成立后，如果不想要原来的物业管理本小区了，就得发出书面通知物业退出。并不是业委会成立了，物业就退出。是业委不想要聘原来的物业了，就通知他们退出，给个时间点，物业按时退出。

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